Las relucientes torres de oficinas del centro de Los Ángeles esconden una dura verdad: gran parte del espacio está vacío.
En los años transcurridos desde la pandemia, que elevó las tasas de desocupación y vaporizó la demanda de espacio para oficinas, los propietarios del centro de la ciudad se han sentido consternados al ver que el valor de sus edificios de oficinas se desplomaba. Más de unos pocos se enfrentaron a una ejecución hipotecaria, lo que dejó a los propietarios preocupados por la necesidad de traer a los inquilinos de regreso a sus edificios o encontrar otros usos para millones de pies cuadrados no utilizados.
El aumento en las firmas de arrendamientos de oficinas ha llevado a algunos a esperar que el mercado de alquiler de oficinas haya tocado fondo, pero otros, como el propietario y desarrollador Garrett Lee, creen que hay una manera más confiable que tratar de convencer a los inquilinos de que regresen: convertir las oficinas en casas.
Esa idea adquirió nueva importancia este mes cuando los incendios forestales destruyeron miles de hogares en el vecindario Pacific Palisades de Los Ángeles y Altadena, una comunidad en las colinas al norte de la ciudad, exacerbando la escasez de viviendas de larga data en la región. El centro alberga algunas de las zonas residenciales más densamente pobladas del condado de Los Ángeles.
“Tenemos una necesidad de vivienda sin precedentes en este momento”, dijo Lee. “Es necesario hacer más esfuerzos que nunca para construir viviendas en todo tipo de unidades y niveles de alquiler”.
Lee es el presidente de Jamison Properties, un prolífico promotor de antiguos edificios de oficinas de Los Ángeles para convertirlos en propiedades residenciales. Ahora Jamieson está abriendo nuevos caminos al convertir una reluciente torre de oficinas de 32 pisos construida en 1987 en las afueras del centro de la ciudad.
Los esfuerzos por crear un segundo acto para las torres de oficinas subutilizadas que estaban en su apogeo hace una generación son parte de un drama mayor que se desarrolla en un centro financiero que ha perdido su brillo en los años transcurridos desde la pandemia. Los restaurantes y tiendas han tenido dificultades a medida que muchos trabajadores se van, mientras que la falta de vivienda y la sensación de que las aceras son inseguras han aumentado, lo que ha provocado la salida de algunos inquilinos de oficinas.
“El centro de la ciudad está dividido entre los creyentes y los no creyentes que dicen que está decayendo y que no volverá”, dijo Lee. “Vemos una diferencia muy grande entre los dos”.
Si bien muchos edificios de oficinas del centro construidos antes de la Segunda Guerra Mundial ya se han convertido en apartamentos u hoteles, los llamativos rascacielos construidos a finales de los 80 y principios de los 90 siguen siendo en su mayoría oficinas. La exitosa transformación de Care LA Jamison Tower en 1055 W. 7th St. podría sentar un precedente para la reutilización de importantes torres de oficinas que se construyeron hace relativamente poco tiempo y están diseñadas para albergar empresas corporativas en las próximas décadas.
La ciudad está a punto de adoptar un nuevo código de construcción que facilitará a los promotores la obtención de permisos para convertir oficinas construidas después de 1975. El código de conversión anterior, que se aplicaba a los edificios construidos antes de ese año, cuando los estándares de construcción eran menos estrictos, condujo a esto. El auge de oficinas, apartamentos, condominios y hoteles comenzó a principios de la década de 2000.
Lee dijo que Jamieson está buscando la aprobación de la ciudad para convertir 1055 W. 7th St. está cerca, con “muy poca reestructuración”, lo que reducirá los costos de construcción en aproximadamente un 10% y ahorrará mucho tiempo en comparación con las conversiones anteriores de oficinas de tamaño mediano de la compañía. edificios que requerían mejoras significativas para cumplir con los códigos sísmicos de la ciudad.
La capacidad de convertir algunos edificios de oficinas para uso residencial sin pasar por una actualización estructural completa es un punto de inflexión para los desarrolladores en otro sentido, dijo Lee. Pueden mantener a los inquilinos de oficinas en su lugar mientras convierten los pisos vacíos en apartamentos en lugar de vaciar todo el edificio para su reurbanización.
“Puedes saltarte un piso o rodearlo”, dijo sobre los inquilinos de oficinas. “Realmente abre las puertas a la conversión de edificios de 30 años de antigüedad”, como los que dominan el horizonte del centro.
Lee planea abrir este año en 1055 W. 7, que se convertirá en 686 apartamentos, comenzará a funcionar. Las torres de oficinas más nuevas como estas son más atractivas para la conversión residencial que los edificios de las décadas de 1950 y 1960, dijo, y deberían exigir alquileres más altos.
“Los huesos están mucho mejor”, dijo, con ventanales del suelo al techo y vistas panorámicas. Gran parte del sistema mecánico, eléctrico y de plomería podría reutilizarse “porque cumple con los estándares actuales”.
Sin embargo, los edificios se convierten de un piso a otro.
“Estamos haciendo un interior completo”, dijo Lee, quitando las paredes, la iluminación y las tuberías que servían a los ocupantes de la oficina. Una vez que los pisos se vierten hasta convertirse en concreto, los desarrolladores están listos para remodelarlos como apartamentos.
Después de 24 años, Wedbush Securities dejará sus oficinas centrales de Los Ángeles en el centro de Wedbush y se mudará a oficinas más pequeñas en Pasadena.
(Michael Blackshear/Los Ángeles Times)
En 1055 W. El séptimo tiene espacio para brindar comodidades como gimnasio y espacio compartido para que los inquilinos puedan realizar su trabajo fuera de su hogar. Es probable que otras atracciones para los inquilinos incluyan un teatro, un simulador de golf, una sala de karaoke y una sala de juegos, instalaciones que Jamieson agregó en conversiones anteriores en Koreatown.
Jamieson tiene planes tentativos para convertir otro edificio de oficinas en el centro de la ciudad en viviendas, el World Trade Center de 10 pisos en las calles Figueroa y Tercera, que data de 1975. No está claro cuántos otros edificios de oficinas son buenos candidatos para la conversión residencial, pero hay bastantes. Espacio no utilizado: CBRE estima que más de un tercio de los 32,4 millones de pies cuadrados en 70 edificios en el distrito comercial del centro están disponibles. Esto es más de tres veces la cantidad que se considera un equilibrio saludable entre los intereses del propietario y el inquilino. Cuando se tiene en cuenta el espacio de oficinas “en la sombra” que se alquila pero no se ocupa, la disponibilidad general ronda el 37%.
El mercado inmobiliario del centro de la ciudad se ha mantenido firme después de la pandemia, incluso cuando el mercado de oficinas ha tropezado. Jessica Lall, directora de la corredora de bienes raíces del centro CBRE, dijo que el vecindario tiene alrededor de 90.000 residentes, un poco más que Santa Mónica o Santa Bárbara. Viven en 47.000 viviendas, la mayoría de las cuales son viviendas de alquiler a precio de mercado.
Agregar más residentes mediante conversiones y nuevas construcciones puede ayudar a restaurar la sensación de habitabilidad en el distrito financiero.
Antes de la pandemia, las aceras del centro a menudo estaban llenas de trabajadores de oficina que salían a comer, comprar o reunirse en otros edificios. Había personas sin hogar, pero había una sensación de orden en los atestados bloques donde miles trabajaban en bufetes de abogados, instituciones financieras y otras empresas blancas.
La sensación de orden no ha regresado, dijo el inversionista de oficinas John Sishaw, quien ha trabajado en el negocio de bienes raíces del centro desde la década de 1980.
La caída en el tráfico peatonal causada por la pandemia a medida que los trabajadores se quedan en casa y continúan trabajando de forma remota socava la vitalidad y la sensación de seguridad en el distrito financiero, lo que desalienta los alquileres de oficinas y obstaculiza la revitalización del vecindario, dijo Sisho.
El edificio de oficinas de 32 pisos en 1000 West 7th Street se convertirá en 686 apartamentos.
(William Liang / para The Times)
Dijo: “La falta de vivienda está fuera de control. “La gente no se siente segura al venir al centro y se ha perdido todo el impulso asociado con el deseo de vivir aquí”.
La naturaleza cambiante del centro de la ciudad es una de las razones por las que Wedbush Securities se muda a Lake Pasadena, “que se ha recuperado más completamente de la pandemia”, dijo el presidente Gary Wedbush.
Wedbush anunció en octubre que dejaría atrás Wedbush Center, un edificio de oficinas con vista a Harbor Freeway, por oficinas más pequeñas en Pasadena para acomodar a los empleados que ahora a menudo trabajan de forma remota.
Los rendimientos del arrendamiento también han contribuido a la caída del valor de los edificios de oficinas y a la venta de rascacielos con grandes descuentos. Entre ellos se encontraba la Gas Company Tower de 55 pisos, que se vendió al condado de Los Ángeles el año pasado por 200 millones de dólares, muy por debajo de su valor tasado en 2020 de 632 millones de dólares.
Construir apartamentos a partir de edificios de oficinas se considera respetuoso con el medio ambiente y puede ser mucho más barato que construir nuevas casas o condominios desde cero, pero la mayoría de los propietarios esperan que el mercado de alquiler de oficinas toque fondo y pueda recuperarse este año.
Se alquilaron más de 600.000 pies cuadrados de espacio de oficinas en el cuarto trimestre finalizado el 21 de diciembre, un 21,7% más que el trimestre anterior. Más de la mitad implicó renovaciones de arrendamientos existentes, y algunas empresas ampliaron sus oficinas mientras otras se contraían.
Estos logros son sólo un pequeño paso adelante para un centro de la ciudad que ha estado agobiado por un exceso de espacio para oficinas desde el auge de la construcción de los años 1980 y principios de los 90.
Un edificio de oficinas de 32 pisos en la cuadra 1100 de South Olive Street, donde el organizador olímpico LA28 ha alquilado 160.000 pies cuadrados.
(William Liang / para The Times)
El alquiler de oficinas más grande en todo Los Ángeles en el cuarto trimestre fue realizado por LA28, el grupo privado que organiza y paga los Juegos Olímpicos y Paralímpicos de Verano de Los Ángeles 2028. CBRE dijo que LA28 ha alquilado 160.000 pies cuadrados en la USC Tower, un rascacielos en Olive Street, a pocas cuadras del Centro de Convenciones de Los Ángeles, Crypto.com Arena y LA Live. Se espera que LA28 se traslade de Westwood al centro de la ciudad a finales de este año.
El corredor de CBRE, John Zanetos, dijo que se están preparando otros nuevos contratos de arrendamiento en el centro. Las tendencias al alza en el arrendamiento en otras ciudades son prometedoras para Los Ángeles, añadió.
“Lo que estamos experimentando en el centro de Los Ángeles es similar a lo que está sucediendo en Seattle, San Francisco y otras ciudades que se están recuperando de períodos históricos de bienes raíces cerca de Los Ángeles”, dijo Zanetos. “Hemos visto cómo sus centros urbanos se recuperan en el tercer o cuarto trimestre, y creemos que eso es un buen augurio para Los Ángeles”.
